materiały partnera
Podpisując umowę kredytu hipotecznego, większość osób skupia się na wysokości raty, marży banku i całkowitym koszcie kredytu podanym w symulacji. Rzadziej czyta się uważnie zapisy dotyczące mechanizmu zmiennego oprocentowania — a to właśnie tam kryją się postanowienia, które przez kolejne dekady będą decydować o tym, ile faktycznie kosztuje kredyt. Warto wiedzieć, na co tak naprawdę wyraża się zgodę, zanim złoży się podpis.
Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem oznacza, że wysokość odsetek — a co za tym idzie miesięczna rata — nie jest stała przez cały okres spłaty, lecz zmienia się w odpowiedzi na ruchy rynkowych stóp procentowych. W Polsce zmienna stopa opiera się najczęściej na wskaźniku WIBOR 3M lub WIBOR 6M, do którego bank dolicza swoją stałą marżę.
Marża jest niezmienna i wynika wprost z umowy. WIBOR natomiast jest aktualizowany co trzy lub sześć miesięcy i może rosnąć lub spadać niezależnie od woli kredytobiorcy i banku. To oznacza, że kredytobiorca z chwilą podpisania umowy bierze na siebie ryzyko, którego skali nie jest w stanie przewidzieć — i które może być bardzo znaczące.
W praktyce zgoda na zmienne oprocentowanie to zgoda na niepewność przez cały okres kredytowania — który w przypadku kredytów hipotecznych wynosi często 25 lub 30 lat. Rata, która dziś wynosi 2500 zł, za kilka lat może wynosić 3500 zł lub więcej — i żaden zapis w umowie tego nie zabrania.
Problem polega jednak na tym, że wiele banków nie przedstawiało kredytobiorcom rzetelnych symulacji pokazujących, jak wzrost WIBOR-u przełoży się na wysokość raty. Część umów zawierała definicje mechanizmu oprocentowania sformułowane w sposób na tyle nieprzejrzysty, że przeciętny konsument nie był w stanie realnie ocenić ryzyka, które przyjmuje. Właśnie te okoliczności stały się podstawą do kwestionowania umów kredytowych przed sądami — w tym do składania pozwów o WIBOR, których liczba w Polsce systematycznie rośnie.
Zgodnie z wyrokiem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-265/22 banki były zobowiązane do jasnego i zrozumiałego informowania kredytobiorców o zasadach ustalania oprocentowania oraz o ryzyku jego wzrostu. Wymóg ten nie był jednak przez wszystkie banki spełniany w sposób realnie skuteczny.
W wielu przypadkach symulacje wpływu wzrostu stóp procentowych na ratę były przedstawiane w sposób, który nie oddawał rzeczywistej skali możliwych zmian. Kredytobiorca widział tabelkę z przykładowym wzrostem o 1 lub 2 punkty procentowe, podczas gdy w latach 2021–2023 WIBOR wzrósł z poziomów bliskich zeru do ponad 7%. Dla wielu gospodarstw domowych oznaczało to wzrost raty o kilkaset lub ponad tysiąc złotych miesięcznie — bez żadnej możliwości wcześniejszego zabezpieczenia się przed tym ryzykiem.
Od 2023 roku banki działające w Polsce są zobowiązane oferować kredytobiorcom możliwość wyboru między zmiennym a stałym oprocentowaniem — przynajmniej na okres 5 lat. Kredyt ze stałą stopą daje pewność co do wysokości raty przez określony czas, ale zazwyczaj wiąże się z wyższym oprocentowaniem na starcie.
Wybór między tymi modelami zależy od indywidualnej sytuacji — poziomu dochodów, skłonności do ryzyka, długości kredytu i aktualnego poziomu stóp procentowych. Nie ma jednej odpowiedzi ważnej dla wszystkich, ale warto podjąć tę decyzję świadomie, rozumiejąc konsekwencje każdego z wariantów — a nie pod wpływem aktualnej wysokości raty prezentowanej w symulacji bankowej.
Kredytobiorcy, którzy zaciągnęli kredyt złotowy ze zmienną stopą i nie otrzymali jasnych informacji o ryzyku związanym z WIBOR-em, mają dziś do dyspozycji kilka ścieżek. Pierwsza to odwiborowanie kredytu — czyli doprowadzenie do usunięcia wskaźnika WIBOR z umowy przez sąd, co skutkuje oprocentowaniem opartym wyłącznie na stałej marży. Druga to stwierdzenie nieważności całej umowy i wzajemne rozliczenie stron.
Obie ścieżki wymagają analizy konkretnej umowy pod kątem jej postanowień, sposobu przedstawienia ryzyka przy podpisaniu oraz historii spłat. Taka analiza pozwala ocenić, czy w danym przypadku istnieją podstawy do działania i jaka strategia będzie najbardziej efektywna.
Zmienne oprocentowanie nie jest z definicji złym rozwiązaniem — przez wiele lat pozwalało na korzystanie z niskich stóp procentowych i niskich rat. Problem pojawia się wtedy, gdy kredytobiorca nie rozumie, na jakie ryzyko się godzi, bo bank nie wyjaśnił mu tego w sposób zrozumiały. Znajomość mechanizmu, który rządzi wysokością raty, to nie tylko ciekawostka finansowa — to fundament świadomego zarządzania jednym z największych zobowiązań finansowych w życiu.
